從“賣睡覺”到“賣生活” 度假模式有何新變革
新聞來源：宏輝智通 發布日期：2016-11-01 瀏覽次數：2078
輕資產一定是讓重資產盈利的輕資產，如果不能讓重資產盈利是很糟糕的。輕資產僅僅是一種工具。
9月7日， AHF@第九屆國際酒店投資峰會暨第三屆中國酒店資產管理大會 ，在北京銀泰中心·北京柏悅酒店盛大開幕。鳳凰資產管理執行董事陳恒先生對話今典集團董事長、紅樹林度假酒店創始人張寶全先生，講述中國旅游休閑“4.0 時代”的到來，解密紅樹林度假模式。
鳳凰資產管理執行董事陳恒先生（左）對話
今典集團董事長、紅樹林度假酒店創始人張寶全先生（右）
陳恒：上個月青島紅樹林開業的時候很震撼，今天請你分享一下紅樹林模式，從觀光旅游到悠閑度假旅游。你是怎么考慮轉到紅樹林度假模式?
張寶全：2007年考慮轉型，2009年啟動，從目前來看選擇很對，放棄了眼前利益，爭取未來的利益。中國2009年發生很大的變化，中國的消費向體驗消費過渡，度假旅游最重要就是從觀光休閑到度假休閑轉型，實際上中國是這樣的情況，一邊是供不應求，根本沒有有效的供應，一邊是供大于求，中國改革開放以后觀光需求很多，很多人本地沒有到外地去，傳統的商務酒店被這樣的市場推起來了。轉到度假休閑的時候，中國的優勢也是人多，但是供應沒有，商務酒店的本質就是“賣睡覺”，以客房為主，占70%，包括送早餐。度假級酒店并且不是“賣睡覺”而是“賣生活”，概念很好講，“賣生活”，搞一點小互動等等。實際上不對，要從我們的財務數據中體現你是賣生活的。盡管像三亞灣酒店客房占一半面積，50%，今年數據已經在轉換，在明年的時候，我的預測就是盡管客房占一半，收入大約在35%到40%，明年或者到后年，客房的收入只能占到25%左右，如果做不到這樣的數據說明你還是在賣睡覺，不是賣生活。
以前很多度假城市是這樣，有度假酒店沒有度假村，我們把城市商務酒店放在度假村，除了睡覺、餐廳，酒店沒什么可待了。我想中國民眾從觀光休閑到度假休閑轉型的時候，給我們的酒店帶來了一次機會，當然這個機會到來的時候，對我們也是非常大的挑戰。從觀念上改變，最重要是以前我們通過客房的銷售掙錢，現在把你變成一個商業公司，變成一個度假休閑的商業公司，客房反而成了配套，盡管面積很大，對我們的挑戰也很大。在全世界不明顯，但是在中國很明顯，中國人口太多。
另外，當中國一旦進入一個消費狀態的時候它是跟風消費，你們家度假，我們家也要度假。當這個時代到來的時候，我們怎么來改變?
還有一點，很多人都認為度假一定到度假目的地去，我認為中國度假時代到來，最大的市場不是在度假目的地，而是本地度假，也就是說，這個城市，這些居民在周末的時候干什么，另外就是在其他的節假日干什么。大家看到青島，覺得入住率很低，青島這次開業，完全就是為了它的啤酒節，因為有上百萬的人需要亮相，政府也需要我們亮相，我們的客房剛剛裝修完，根本沒有入住。也就是說，到今天為主青島的客房根本沒有進入銷售狀態，但是青島紅樹林每天很熱鬧，人也很多，營業收入全部來自度假方式的販賣。像青島、北京、上海，像很多大的城市，包括萬達很多城市有購物中心，這些都是度假休閑市場消費者的存在，能否抓住或者改變，如果對的話，這個市場我們可以抓住它。
陳恒：我想問一下，未來紅樹林最大的競爭對手會是哪一些酒店或者是集團，或者說業態?
張寶全：今天諸位是行業的大咖和專家，我是一個新兵，中國有一句話叫無知者無畏，所以才膽子這么大敢這么做。第二，紅樹林目前情況下競爭有很多，紅樹林投資門檻多，進來把山寨滅掉了，肯定要做成真版，減少了很多的困擾。有錢企業不少，但是做商業運營里面，由于靠商業運營賺錢，必須有一個條件，這個條件就是賣生活，有沒有商業的資源，我想紅樹林的模式有一點不同，將來是有門檻的。
現在購物中心也增加了餐飲、兒童互動等等，把自己變成一個休閑中心，但依然是傳統模式。傳統模式特征是什么，一個老板開一個店，如果不掙錢沒人做，我想給諸位說的是，紅樹林是一個老板開了400個店，所有的店是我們開的，這樣有很多玩法，開多不新奇，最重要是奇和特，別人不開你能開，你是所有店的老板，你有一個玩法，就是羊毛出在豬身上。我做紅樹林預算的時候，很意外，有點不相信，迅速查找了一些數據，做來做去，我們第一收入是餐飲，第二收入才是客房。
陳恒：你是說三亞的時候嗎?
張寶全：這個商業已經出來了，迪拜有一個酒店擁有40個餐廳，1000多個客房，也是自營的，財務數據調出來一看比例包括和我們很相似，第一收入也是餐飲，度假酒店或者度假目的地酒店。你掙誰的錢?傳統酒店主要掙住店客人的錢，客房和吃飯，度假酒店通過最好的內容配置，一個人房費和吃飯費，你可以看東西，但是可以不買，90%以上都要發生一次餐飲的行為，商務酒店送早餐，度假酒店全包，送上午茶、晚上的酒吧、早餐、午餐、晚餐，像家里一樣，想干什么都可以，不會完全按照時間表，很自由。把80萬平米的空間如何做成像在家的生活，像供應鏈的方式，這個其實很難的，我覺得一切在設計里面，設計如果沒有，我們想得再好，它也不會有，這是我的體會。
陳恒：其實對三亞來說，它的餐飲很多酒店做的不是很好，紅樹林這種綜合型度假模式也不是一般公司能做到的，它的體量很大。張總第一個酒店做一千多個客房，我們都覺得瘋掉了。但是今天青島和海棠灣和其他的城市，如果做成連鎖，一個度假的模式，這一種業態可能是某些酒店戰略的下一個目標。
張寶全：今天會議的主題是講資本，紅樹林下一步的資本也會玩點不一樣。傳統的酒店，因為收入聚在客房包括其他，如何把重資產輕資產化，其實是有一定難度的，營改增以后兩次產權交易，一次交易就干掉50%，增值稅不增值的話，可以不交營業稅。ABS有一定可能性，紅樹林資本運營有好幾條路走，可以把這條船拉出去，做資金、上市、ABS也好，我個人傾向利用紅樹林重資產航空母艦，很多人都認為重資產不好，認為輕資產好，這也是片面的，實體經濟在里面占主導，輕資產一定是讓重資產盈利的輕資產，如果不能讓重資產盈利，這是很糟糕的。我覺得它僅僅是一種工具，它會在賣東西和銷售的領域，在其他方面有優勢，但互聯網賣生活沒有優勢，誰也不可能在網上把紅樹林度假完成，最多只是了解。
很可能我們會把“紅樹林”每個重資產上面的輕資產拿出來做ABS，或者做某一方面。比如像三亞71個餐廳，青島100多個餐廳，如果把餐飲并起來成餐飲集團，我想也是中國最大的餐飲集團，如果要上市可能盈利，其他領域也可能是最好的，包括藝術產業、娛樂產業等等，所以“紅樹林”是利用這樣的重資產航空母艦，培養了無數中國最好的輕資產。通過這些輕資產的資本運營把這條船的重資產減輕，這是非常重要的。其實在今年這個月底會上線紅樹林全球交換平臺。一張紅樹林度假卡在今年年底可以實行500家交換，通過度假卡的銷售和發行也是把重資產輕資產化的一種方式。紅樹林這個故事確實太龐大，走的步子感覺很難，今年年底紅樹林模式從微觀到宏觀才算全部完成。
陳恒：現在有新的酒店集團，或者說酒店行業的人也希望創造自己的品牌，或者說本土的精品酒店等等，最后用一分鐘的時間，對一些新的品牌，新的成立酒店集團，你覺得怎么定位它的企業。
張寶全：度假酒店標準化很難，商務酒店容易，國際品牌的商務酒店在中國遇到的困境也很多，中國的市場發生很大變化，發生很快，因為有高大上的標準存在，相對來說它的凝固性很少，凝固性太多品牌沒有保證。度假酒店，我個人認為在現有的品牌里面，比如現在已有的我認為不是從那派生，而是改良，當然會出現其他的，也包括酒店管理公司，對民宿酒店也要關注。傳統的商務酒店要跟城市發展的步伐，因為這些酒店大部分位置很好，其實度假酒店不會在城市的市中心，它的成本太高了，它一定是在周邊，正因為在周邊它的環境很好，而且環境好是度假重要的前提，在這樣的過程中，我們也許需要一些新的品牌研發來針對不同的，比如有民宿、精品酒店、度假類型的等等。我覺得在現有商務酒店品牌里面強行改造，我覺得只能改良，完全變革改造有困難。紅樹林從新的基因或者新的方面全面生長，不太一樣。